“房地产发展新模式的核心在于，整个行业都要适应从‘增量开发销售’迈向‘存量更新运营’这一全新发展阶段。” 中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹在第六届住房租赁产业国际论坛解读存量盘活意义时如是说道。

   在专家眼中，存量盘活的关键是高效利用现有资产，同时降低对新增土地的依赖，以此实现资源可持续利用。

  秦虹称，过去土地、住房、金融等政策以及企业经营模式都围绕增量开发销售展开。构建房地产发展新模式需围绕存量更新运营制定新的制度安排。

    其中，租赁住房是未来住房发展的关键部分，也是盘活存量的重要内容。建立租购并举的住房制度是当前消化存量房的必要手段。

   “租赁住房是存量资产盘活的重要方向，长租公寓大宗交易量逐年递增、保障性租赁住房 REITs 表现优异就是例证。”ICCRA 住房租赁产业研究院院长赵然说。

   ICCRA 住房租赁产业研究院发布的《存量盘活背景下住房租赁行业价值发现》报告指出，随着存量房收储和城中村改造加速，住房租赁市场供需结构有望重塑。

   具体而言，市场可能涌现一批 “黑马” 品牌，它们通过迅速收储存量房源在短期内大幅扩张管理规模。不过，部分地区可能面临保障房需求和存量房供给不对称问题，存量资产来源与类型的多元化，会增加有效资产筛选和改造难度，加剧行业微利运营挑战。

   对此，赵然表示，这需要产业链不同功能板块协同运营，“存量资产持有方应从‘投 - 融 - 建 - 管 - 退’全流程角度进行资产盘活的战略规划。”

   2024 年 9 月，北京大红门地区南中轴国际文化科技园第二期竣工，大红门服装商贸城变身近 10 万平方米产业空间、3 万平方米服务配套和约 500 套人才公寓的现代化高新科技园区，这是城市从 “增量开发销售” 向 “存量更新运营” 过渡的典型案例。

   “存量盘活是城市更新进程中必经环节。” 秦虹说，城市更新要告别过去大规模拆迁建设的房地产开发模式，重点就是盘活存量。

   清华大学建筑学院城市规划系教授唐燕表示，未来城市存量盘活需重点关注 “职住平衡、交通便捷、生活便利” 这三个关键维度，这既是保障存量资产盘活的有效策略，也是提升城市宜居性和推动可持续发展的重要途径。

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